永丰南的颐海澐颂★◈、年初开盘的功德寺双子盘和樾玉鸣★◈、和樾望雲★◈，再到朱房四街的双子华润招商联合打造的臻澐和建发海晏★◈，再到树村的安澜北京

　　树村中海安澜北京还未开盘★◈，0702地块明天就要开拍揭晓结果了★◈，朱房四街的二期地块2026年也要上架了★◈。2025年板块供应了过去10年的新盘的量★◈。下面就以树村的中海安澜北京维核心站看与周边的新盘和同品质二手盘做横向对比★◈。给出大家更合理的购买建议★◈。

　　2025年3月18日★◈，北京市海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00-0705-0035-1地块（R2二类居住用地★◈，地块规模★◈：3.97万平米★◈；地上建筑面积★◈：7.33万平米★◈；起拍价★◈：58.64亿元）★◈。现场一共有10家开发商及联合体报名（1★◈、中建壹品★◈，2★◈、越秀★◈，3★◈、首开★◈，4★◈、建发★◈，5★◈、华润+招商★◈，6★◈、海开★◈，7★◈、中海★◈，8★◈、金茂★◈，9★◈、保利★◈，10★◈、绿城）★◈。

　　现场竞拍时间持续了三个多小时★◈，经历了274轮竞价★◈，最终★◈：中海75.02亿元竞得地块★◈，楼面价★◈：10.23万/平米★◈，溢价率★◈：27.93%★◈，无销售指导价限制（这个楼面价当时算是刷新了北京新盘的楼面价纪录★◈，让北京的新地楼面价冲上了10万/平米+的水平）★◈。

　　后来的开发故事★◈，大家基本一致以为中海在这里继续中海成熟的产品线★◈，来一个“**玖序”★◈。项目的开发进度备受大家关注★◈，但是市面上对于这个项目的故事相对少了不少★◈。并且之前在中海内部也一直是以圆明玖序称呼（紧邻圆明园★◈，隔壁的有与之对应的次新盘--圆明天颂）★◈。

　　2025年11月25日获得预售许可证★◈，备案名★◈：安和雅苑★◈。关键是拟销售价格★◈：从15.3万/平米-17.9万/平米★◈。绝对是把板块的新房价格又拉高了一个档次★◈。

　　12月11日中海公布了北京树村地王项目案名★◈：安澜北京（从3月18日拿到★◈，到公布案名★◈，等了接近九个月的时间--中海还是真能沉得住气）★◈。直接把大家的甩了一把★◈，相当于来了一个全新额名字★◈，形成了更高一级别的产品系★◈。这个价格的制定★◈，很明显还是参考了隔壁的圆明天颂★◈。必须要比它还高一档★◈。未来来就看买房者愿不愿意买单了★◈。接下来就等着开放样板了★◈。目前是售楼处只是对着PPT给大家展示★◈，还不能对外传送★◈。

　　总之★◈：对于买房人★◈，整个拍地和建设过程中★◈，大家最为关注的就是两个点★◈。开发商的能力如何？未来能建成什么样的品质★◈，其次是拍地的楼面价★◈，不仅仅决定了开发商的成本★◈，更决定了未来的销售价格★◈，大家可接受的程度和开发商的利润空间★◈。

　　①★◈、板块的楼面价从2024年底的功德寺地块7.1-7.15万/平米（这一时期的拍地是有限价的★◈，达到溢价率15%是需要摇号决定买家的）★◈。销售价格限制在10.5万/平米★◈。放开限制的朱房四街两兄弟★◈，楼面价一路冲高至8.92万/平米-9.5万/平米★◈。在后来的树村地块的安澜北京★◈，直接冲到了10.23万/平米（开发商是一路高歌猛进了★◈，剩下就看买房人了愿不愿意买单了）★◈。

　　②★◈、卖得怎么样呢？正是有了开发商那个的热情接地★◈，叠加功德寺的限价★◈，结果就是和樾玉鸣和和樾望雲中★◈、小户型开盘就基本售罄了（大户型就慢慢去化了--总之人家压根没有大面积上渠道）★◈。

　　建发海晏打出了高品质★◈，臻澐虽然也很努力了★◈，并且也提高了装修标准和小区品质★◈，并且也降低了价格★◈，但是依然在海晏面前必然是有种落下风的味道（大家用真金白银投票了★◈，看网签数据就能感受到★◈，价格更高的海晏★◈，网签量更高一些）★◈。但是这两个盘目前也是遇到周边二手房下行的压力★◈，去化难度加大★◈，也是纷纷上渠道让各路中介也一起吆喝着★◈。

　　树村的中海安澜北京楼面价是创新高了★◈，意味着未来的销售价格也要创新高★◈，那怎么办呢？主打一个细嚼慢咽出细活★◈。说白了一方面是找自信★◈、找品质★◈，另一方面也是给自己找客源★◈。

　　中海安澜北京位于北京的东北五环和东北六环之间★◈，虽然前面隔着一个酒店★◈，但是紧邻北五环（甚至坐在家里可以听到五环路上司机按喇叭的声音★◈，但是汽车的噪音还是活弱不少）★◈。这里属于海淀区★◈，属于海淀三十多年一路向北发展★◈，相对周边成熟的一片区域★◈。属于上地片区（没听错★◈，就是被大家称为海淀学区最均衡强的区域--目前是海淀学区NO1）★◈。背靠的是中关村软件园★◈，是中关村科学城的核心腹地区域★◈。

　　①★◈、板块区域--大的板块区域绝对是一流★◈，产业+世界文化遗产的5A景区+高等学府+南侧的清河环腰+五环路和京藏高速组成的交通格局★◈。

　　板块的北侧是隔着住宅区域的中关村软件园区域（这里是海淀产业的聚集区--码农聚集区）凯发★◈，中间隔着和樾望雲和和樾玉鸣★◈，以及0702地块未来众多新盘★◈。

　　板块的东侧是隔着京藏高速的清河板块（这里属于住宅聚集区★◈，以清河橡树湾为核心转开★◈，现在的亮点变成了新盘臻澐和海晏）★◈。

　　楼盘的南侧隔着一个酒店是清河两岸的公园带（这里属于清河的一个重要景点--清河之州）★◈。这里也被称为树村8号地（属于置换的集体产业项目）★◈。

　　楼盘的西侧隔着树村公园的是板块之前的双子星项目★◈，2024年的豪宅圆明天颂挂牌价17.6万/平米（总价4000万+）★◈，共有产权房的学府壹号院★◈，虽然是减配版的维权版的壹号院凯发★◈，满五年才能交易（这两个盘从当年一出道就备受关注★◈，虽然总价1000万以上★◈，但是当年新盘开盘★◈，大家像买白菜似的冲进去★◈。甚至有的顾客由于没有抢到房源而崩溃大哭）★◈。

　　楼盘的北侧是隔着农大南路的硅谷亮城写字楼聚集区域和树村公园★◈，高尔夫俱乐部★◈。再往北是安置房小区--2018年交房的柳浪家园系列社区（最近也都拿到房本★◈，开始集中放量了）★◈。对于低成本的拿到房的业主★◈，也不乏出现砸盘的现象★◈。

　　楼盘的东侧是上地八一社区和农大南路2号小区★◈。这些属于部队用房（因此不能拿出来交易）★◈。再往东侧就是北京体育大学★◈。

　　总之★◈：这里看大的板块还是非常不错的★◈，南侧是世界文化遗产+中国最高学府清华大学★◈。北侧是海淀产业聚集高地区域★◈。最关键是地处最强学区上地区域★◈。微观上西侧是公园★◈，南侧是清河及公园带★◈。东侧是部队用房叠加北京体育大学（总感觉缺少了一点生活配套的味道★◈，商业+医疗+轨道交通--适合高端改善）★◈。

　　这里属于上地的树村区域★◈，这里的历史由于紧邻圆明园和清河★◈，因此这里的发展历史与这些紧邻的特殊符号分不开的★◈。树村的历史课追溯至唐代★◈，主要是由于树木繁茂而得名树村★◈。

　　最早的史书记载是在明代正德年间★◈，大臣李东阳在《复畏吾村旧茔志感十首》中写道★◈：“行尽房山复树村★◈，三年歧路几销魂”★◈。明朝天启年间在此建大寺庙★◈。

　　正德年间★◈，大臣李东阳有《卜树村新庄约方石先生不至★◈，次韵四首》★◈，他在《复畏吾村旧茔志感十首》中写道★◈：“行尽房山复树村★◈，三年歧路几销魂★◈。”天启年间在此建大寺庙★◈。

　　雍正二年（1724年）清政府大修圆明园★◈，并且在村的修建了一座古刹（文革期间遭到破坏★◈，在圆明天颂的西北侧★◈，1984年经过海淀公社拨款略加修葺★◈，1985年初恢复礼拜活动）★◈。同时在圆明园的周边设置了八旗护军营★◈，并依次环绕圆明园驻扎★◈。其中位于树村周边就设有三个护卫军营★◈，在树村街西面建立起镶黄旗★◈，村东建立起正白旗（后来演化为正白旗村★◈。就在现在的清河之州区域★◈，葛家村的南侧）★◈、村东南建立起镶白旗和正蓝旗★◈，人员近万人（周边也形成了旗营经济）★◈。后来随着各个营旗的衰落★◈，这里逐步变成了一个个村庄★◈。这里由于大清真寺的存在★◈，也聚集了一些回族居民居住于此★◈。后来一直至解放之后★◈，这里也是作为一个沿着清河布局的村庄（这里主要是以稻田为弄作物的村庄）★◈。

　　改革开发之前这里的故事也就是停留在古寺庙的破会★◈，后来的保护★◈，特别是九十年代至2000年之后多次修缮（区域有钱了呗）★◈。九十年代的树村属于城乡结合部（一般被称为圆明园遗址的北侧区域）★◈。东侧的上地开始发展信息产业的同时★◈，树村却称为中国地下摇滚音乐的发源地（这里也是围绕着北京迷笛音乐学校★◈，形成在鼎盛时期上万音乐人聚集的区域--租金便宜★◈，紧邻学校）★◈，一直至2001年香港导演张婉婷以树村为背景拍摄了《北京乐与路》电影★◈，讲述了当时北京的音乐流派（这里当时最有名的有痛仰乐队★◈、舌头乐队★◈、木马乐队等）★◈。

　　后来的故事是东侧的上地开始了大面积的开发建设产业园区穿书肤滑娇软糯女配★◈。上地村庄的拆迁★◈，住宅小区的建设★◈，同步北侧成片开发建成了产业园区（上地信息产业园区）★◈。

　　2000年后开始树村也开启了城中村改造范围★◈。随着平房院落的消失★◈，音乐人的搬迁与消失★◈，公园建起来了★◈，高楼也建起来了★◈。逐步融入到城市化的过程中（树村的大部分区域被建设成为公园）★◈。目前的树村★◈，只能通过公园的名字★◈，清真寺★◈，公交站的名字感受这里的历史发展脉络★◈。

　　总之★◈：写这里的发展历史★◈，站在买房人的角度★◈，只是告诉大家★◈，这里有厚重的历史★◈，这里的土壤没有被工业污染★◈。

　　地块的南侧是酒店+办公的一个综合体★◈。这里也被称为树村8号地（属于置换的集体产业项目）★◈。建设全国科技创新中心核心区和中关村国家自主创新示范区核心区的重要组成部分（打造融合人工智能★◈、信息安全★◈、软件开发★◈、数据服务等新一代信息技术★◈、软件和信息服务重点领域以及相关科技服务的综合型高精尖信息产业园★◈，同时★◈，配建一个品质★◈、规模在五星级以上的大型酒店★◈，可供中关村论坛永久会址接待来宾所使用）★◈。

　　2025年5月★◈，北京市发布16个国土空间生态修复典型案例★◈，其中海淀区相关部门编制了《清河两岸综合整治提升规划设计》（以下简称“清河行动”）★◈。清河行动共计7处重要节点★◈，简称“清河七龙珠计划”★◈，“清河之洲”（树村段）是“清河七龙珠计划”中的第三珠★◈，是整个清河行动计划的先行示范区★◈，力求以河道生态保护修复实现国土空间生态系统结构和功能的整体恢复★◈。

　　这里在2023年10月1日对外开放★◈，对板块的整体品质提升起到了积极的作用★◈。“清河之洲”滨水绿廊景观工程不仅获评北京市2023年“幸福河湖·水美家园”★◈，还获评第三届“北京城市更新最佳实践优秀项目”★◈，使清河沿线变成了名副其实的“海淀金腰带”★◈。

　　以深挖清河及圆明园历史遗存★◈，以三山五园历史水系★◈、圆明园四十景以及清河发展脉络作为文化背景★◈，以眉月轩与汇芳桥等节点为载体★◈，修建了清河之州景观点★◈。

　　总之★◈：由于楼盘的周边属于高度成熟区域★◈，因此这里南侧沿着清河的公园已经建设完成★◈，剩下就是安澜北京和南侧的酒店+办公综合体未来的落成了（这里未来少不了星巴克★◈，但是要生活还得向北走走）★◈。板块能进步的空间也就这么大了★◈。

　　2025年3月18日★◈，中海地产以27.93%的溢价率在9个竞争对手中脱颖而出★◈，总价超过75亿元★◈，折合楼面价10.23万元/平方米★◈，成为北京单价地王项目★◈。

　　海淀树村的土地有多金贵★◈，左手是三山五园的千年文脉★◈，右手是中关村的科创引擎★◈，脚下是清北学府的智识土壤★◈，三重buff叠加★◈，让这块地从出生就自带王者光环★◈。

　　地块的东侧是京新高速★◈，要想进入市区★◈，这条到了五环的断头路就是一个转场北五环的通道★◈。反而是向北出北京★◈，这条路就便捷不少★◈。看似南侧的北五环路距离很近★◈，但是要上五环路还得绕道一下★◈。

　　沿着东侧的信息路一路向北就是中关村软件园和上地信息产业园（不论高峰★◈，还是平峰期★◈，基本10-20分钟就能到）★◈。向南至中关村区域★◈，沿着信息路向南至中关村北大街★◈，红绿灯倒是不少★◈，25-30分钟即可到达（早晚高峰这条路会稍微堵一下车）★◈。

　　从这里前往望京国贸区域需要先上京新高速或者京藏高速★◈，然后转线至北五环或者北四环（前往望京平峰期30分钟★◈，高峰期50分钟左右）★◈。前往国贸CBD平峰1小时★◈，高峰期就得再加半小时至1小时（北五环★◈，东三环在高峰期真心很堵车）★◈。

　　沿着圆明园西路和万泉河路反而比较便捷★◈。前往金融街平峰期40分钟左右★◈，高峰期就得1个半小时了★◈。

　　这个对于高端改善的2000万以上的盘★◈，属于有更好★◈，没有影响不是那么大★◈，让家住2000万以上的业主每天乘坐地铁出行★◈，还是有点不正常★◈。

　　从安澜北京距离地铁13号线km★◈，这个距离不能算地铁房★◈，只能算旁边有地铁★◈，偶尔乘坐一下还是可以接受的（上了地铁就基本覆盖全城了）★◈。距离16号线农大南路站的走行距离是2.6km（这个距离最好打个车前往★◈，骑电驴也是不错的方式★◈，但是与2000万居住者的身份有些不那么匹配★◈。

　　总之★◈：居住在这里无论是北侧的产业园★◈，还是南侧的中关村或者望京区域相对都比较方便★◈，但是前往市区就没那么便捷了（毕竟五环外的盘★◈，距离在哪里摆着呢★◈，早晚高峰还是比较堵车的）★◈。周边属于有地铁★◈，但是不能算正宗地铁房（这个对于高端改善盘★◈，属于有更好★◈，没有影响不是那么大）★◈。

　　这里属于典型的上地学区（上地学区分为五环外★◈，五环内★◈，这里属于五环外的树村区域）★◈。海淀的学区不仅仅是强在自身的小学★◈，更重要的是初中的质量相对均衡★◈，因此也被称为最强二派学区区域（初中派位无坑校★◈，一派二派都能兜底）★◈。教育资源不存在短板★◈。

　　这里有周围聚集了上地实验小学凯发★◈、101学校（上地分校）★◈，清华附中★◈、北侧0702地块周边还有新建101十二年一贯制新校★◈。清华附中★◈、101中学等优质教育资源汇聚★◈；

　　这里的学区强度必然是比东侧的朱房村项目 （华润★◈、中铁和招商联合开发的臻澐★◈、建发海晏）强一些★◈。虽然同属于海淀★◈，但是清河基本是第三梯队（小学仅有海淀实验二小本部还不错★◈，初中派位通往一流初中的概率不足10%）★◈。

　　其次是周边的学术氛围也比较浓厚★◈，东侧的北京体育大学★◈、南侧过了五环就是★◈、北京大学★◈、清华大学★◈。正南侧还有二河开21号艺术区（海淀最大的违规建筑群★◈，2017年改造为一个免费开放的艺术区★◈，总占地面积约300亩★◈，绿化率达90%）★◈。

　　总之★◈：这里属于不错上地的学区房★◈，算是学区房★◈，但是不属于更强的上地东里★◈，西里区域★◈。买安澜北京是看中这个学区★◈，那就真不如买隔壁的回迁占坑放（隔壁的回迁房业主正在维护不让降价--集中放量★◈，大趋势还是不好阻挡）★◈。

　　这里最强的是隔壁的产业★◈，这也是一路支撑这个板块房价如此坚挺的更重要的原因★◈。板块的东侧是上地信息产业基地★◈，北侧是中关村软件园★◈，这里聚集了百度★◈、腾讯★◈、网易★◈、微软★◈、联想等互联网巨头总部★◈。这里也有“AI四小龙”（商汤科技★◈、旷视科技★◈、依图科技★◈、云从科技）★◈、蔚来★◈、小鹏等众多独角兽企业和国家级科研院所★◈。南侧中关村区域还有字节跳动★◈。

　　最关键是周边汇聚北京大学★◈、清华大学★◈、中科院等37所高校及96个国家级科研院所★◈，是全国科教资源富集区域之一★◈。不仅仅带来教授的购买力加持（关键好多教授团队是有产业加持★◈，创业成果带来的收入增加★◈，科研院所也是海淀高新技术聚集的重要原因）★◈。

　　总之★◈：楼盘的南侧是中关村区域★◈，东北侧是上地信息产业园（上地信息产业基地占海淀区GDP的比重可能在30%-40%）★◈，北侧是中关村软件园（中关村软件园作为上地的精华★◈，占海淀区GDP的比重估计在20%-30%）★◈，这些产业是带来购买力的源泉★◈。

　　楼盘的北侧走行距离770米是北京华联BHGMall（上地店★◈，地上四层摸底下一层★◈。这里不仅仅有超市★◈，餐饮凯发★◈、衣服★◈、商品★◈，KTV★◈、电影院★◈、4.4万平米的小型商圈）★◈，并且在北侧的硅谷亮城写字楼下面有一些便利店之类的配套★◈。

　　其次从这里前往清河万象汇的走行距离2.7km★◈。项目的南侧规划了酒店和配套的写字楼★◈，下面也会有一些简单的商业配套★◈。

　　总之★◈：这里近距离有满足基本生活的商场★◈。属于有商业★◈，但是规模和体量都不算很大★◈。要想逛街还的前往其他区域（清河万象汇★◈，中关村等区域）★◈。

　　这里整体的医疗配套相对海淀市区还是比较缺乏★◈。最近的是上地医院★◈，属于板块的小型医疗配套★◈，解决头痛脑热的小毛病还是可以的（项目地块距离这里的走行距离是1.2km）★◈。

　　板块最近的三甲医院是位于百望山脚下的解放军总医院第八医学中心（地块距离这里的走行距离是4km）★◈。剩下就是沿着学院路向五环内走走与北医三院（清河板块的人还是习惯前往这里的）★◈。沿着信息路至中关村★◈，这里还有北京大学医院★◈。

　　安澜北京周边最大亮点是深厚的历史文化底蕴与稀缺的城市绿肺资源★◈。地处西山皇家福祉★◈，与圆明园★◈、颐和园隔路相望（“三山五园”历经辽金至清代★◈，西侧区域形成连绵二十余里的皇家园林集群）★◈。

　　周边最为丰富的就是公园资源★◈，小区的西侧是树村公园（这里规划了公园绿化带★◈，16公顷的树村公园）★◈。地块的北侧是海鹏高尔夫俱乐部★◈。

　　楼盘的南侧隔着酒店是沿着清河修建的绿化带（清河之州景观区域）★◈。清河的南侧隔着二河开21号艺术区是文化遗产圆明园（南侧走行距离2.8km是圆明园遗址公园东门）★◈。旁边有清华大学和北京大学★◈。近距离三山五园都不算远★◈。

　　总之★◈：这里的近距离的公园资源丰富★◈，稍微走走就是三山五园★◈。楼盘基本北公园包围★◈，这个是这个盘的优势★◈。

　　开发商是中海地产★◈，中海在北京有两个公司★◈，一个是中海北京分公司（业务集中海淀★◈、房山★◈、丰台★◈、昌平等区域★◈，相对市场范围和权力都比较大）★◈，另一个是中海新城公司（深耕石景山与旧改★◈，后期操盘了西城的中海京华玖序★◈，并且在朝阳打包拿下了酒仙桥万吉玖序★◈、十八里店的中海朝阳ONE和小红门中海时光之境三盘）★◈。两个公司形成了一个配合和竞争的关系（2家公司在北京施行“赛马制”凯发★◈，同台竞争★◈，共同支撑起中海在北京的业绩）★◈。

　　中海地产成立于1979年★◈，1992年在香港联交所上市★◈，2007年入选恒生指数成份股★◈。拥有45年房地产开发与不动产运营管理经验★◈，迹遍布多国家和地区★◈，业务遍布港澳及内地90余座城市★◈。国际评级机构给予信用评级分别是惠誉A-★◈、标普A-★◈，行业唯一双A信用评级★◈。

　　中海北京公司拿地半个月就组建并注册了单独的开发公司（中海地产助理总裁★◈、北部大区总裁付熙嵬出任董事长★◈，中海地产北京公司倪健刚出任总经理）★◈。虽然是中海地产拿地★◈，但是由于这个项目总货值★◈，单价都比较高★◈，因此北提级为“集团直管”★◈。

　　项目的操盘手是来自中海新城公司的李鑫（之前操盘了北京两个中海高端改善盘★◈。中海京华玖序★◈，首开当日销售62亿★◈，以97.36亿的销售额★◈，成为北京楼盘2024年度销冠项目★◈。中海万吉玖序首开销售64.7亿★◈，业绩也是被领导认可）★◈。看来集团也是主打一个谁有能力谁上的原则★◈。协调最强资源把这个盘打造成最强★◈。

　　在2022年的时候★◈，中海北京公司销售额超400亿★◈，中海新城仅有100多亿★◈，两者之间的差距不是一般的大★◈。但从2024年开始★◈，中海新城实现了对中海地产北京公司的反超（2024年上半年★◈，中海地产北京公司网签销售86.6亿★◈，远低于中海新城的112.8亿）★◈。

　　2024年下半年中海北京公司更换了营销负责人★◈，中海天津公司原营销总王野调来了北京（倪建刚的老部下）★◈。后来中海地产北京公司发力★◈，2024年底以总价110亿竞得丰台万泉寺地块★◈，开发了中海·丽金府（2024年4月开盘★◈，截至目前网签了158套房★◈，一共1060套★◈，网签率不足16%）★◈。

　　然后又在2025年3月以总价75亿竞得海淀树村地王★◈，开发了目前的安澜北京（2个项目的总货值超过300亿）★◈，本来想翻身★◈，结果集团提级管理了★◈。

　　2025年前11个月★◈，中海新城权益194.21亿★◈，位居北京房企第2（距离第一名不到5个亿）★◈。中海地产北京公司权益销售137.32亿★◈，位居第4★◈。

　　克而瑞发布的2025年1-11月北京房企销售排行榜★◈，中海地产以331.5亿的权益销售额稳居第一（这个业绩是中海地产北京公司与中海新城公司2个内部平台共同完成）★◈，把第二名中建智地的198.56亿甩在身后★◈。但是中海地产北京公司被中海新城远远甩在了身后★◈。

　　总之★◈：中海安澜北京是中海集团总部提级管理★◈，协调集中了中海北京分公司和中海新城公司的力量★◈。还是想着打造一个高端改善盘★◈。因此品质不会差★◈，但是价格也不会便宜★◈。

　　建发地产是福建厦门的地方国企开发商★◈。以新中式风格闻名行业★◈。唐式★◈、宋式美学确实在北京市场一炮而红★◈，从建发养云的热抢★◈，到建发璟院的热卖★◈，再到建发观宸同属新宫卷出新高度★◈。再到海淀的建发海晏★◈，大家明知道有品质溢价★◈，但是大家还是愿意为溢价买单★◈。北京太缺少品质住宅了★◈。建发进入北京市场绝对是来提高品质★◈，整顿其他开发商的★◈。

　　属于华润联合招商★◈、中铁三家央企★◈，在海晏的隔壁抗衡地方国企建发★◈。虽然小区的品质比之前的隔壁清河橡树湾提高不少★◈，但是还是比海晏弱了一点★◈，导致的结果就是大家用真金白银给建发投票★◈。

　　这里未来属于海开★◈，属于海淀的地方国企★◈，之前打造的圆明天颂★◈、栖海蕓颂★◈、颐海澐颂都还是备受大家的肯定★◈，但是溢价相对也是比较高的★◈。凭借海淀的稀缺供应和优越位置★◈，每次销售速度还是杠杠的★◈。

　　这两个盘属于基本尾盘状态★◈，主要是靠限制的价格取胜（销售价格限制在10.5万/平米）★◈。越秀（广州地方国企）★◈、绿城（杭州的私企）穿书肤滑娇软糯女配★◈、华润（央企）★◈。属于三家相互持股★◈，导致品质高度类似★◈。三家开发商的品质结合★◈。性价比相对是这个区域最高的★◈。

　　综合对比★◈：目前市面上的开发商★◈，能够生存下来的地方国企开发商比央企开发商都牛气（实力更强★◈，更努力认真★◈，关键是购买人通过真金白银投票认可）★◈。

　　接下来的横向对比★◈，主要是围绕着安澜北京与二手房圆明天颂★◈，以及海晏和臻澐的部分户型做横向对比★◈。展开聊聊★◈。

　　地块南区四排规划为低密洋房★◈，主力户型为建面约210㎡★◈、275㎡的大三面宽户型★◈，以及尺度更为奢阔的310㎡四面宽旗舰产品★◈，采光与格局俱佳★◈；

　　· 中间层三层★◈：370㎡大平层★◈，全盘仅14套★◈，面宽26米★◈，客厅宽12米★◈，双套房设计★◈，主卧90㎡堪比行政套房★◈。

　　树村公园+清河生态带的天然资源★◈，低密★◈、纯粹★◈、顶豪配置的豪宅基因★◈，中海要在这块地上体现的淋漓尽致★◈。在中海地产内部★◈，安澜北京北视为壹号工程★◈，据说由中海董事长颜建国先生亲自抓★◈，看看能不能打造在海淀高端人居的心坎儿上★◈！

　　北京第一个三号院是亦庄河西的中海京三号院（赶上亦庄独立学籍★◈，开盘就热抢）★◈，属于藏峰系★◈。疫情期间的中海甲三号院绝对是北京新房市场的王者★◈，绝对的高端改善盘★◈，放到北京市场★◈，明显有高溢价★◈，居然买的非常不错（当年隔壁的怡海花园单价在6万/平米左右★◈，一路之隔的中海甲三号院卖出了11-12万/平米左右的单价）★◈。当年的三号院绝对是豪宅穿书肤滑娇软糯女配★◈。但是到了中海和瑞三号院★◈、中海兴三号院就开始拉胯了★◈。现在的丽泽三号院只能是中海丽金府的配角了★◈。

　　三号院之后是玖序★◈，从西城的京华玖序★◈，到酒仙桥的万吉玖序（定位比三号院更高一个档次）★◈，当年宣传的是中海的又一高端盘★◈，定位远远高于三号院系列★◈，并且号称只在一线城市打造九个玖序项目★◈。无论是从内在★◈，还是外表都算是达到了（给人们的影响“三号院”已经变成牛夫人了★◈，玖序才是“小甜甜”）★◈。

　　你以为玖序就是最高档的了★◈，后来中间插入了中海丽金府（号称与玖序系列虽然分叉了★◈，但是同属一档次）没有打破这一梦幻★◈，但是泛起了涟漪（毕竟叫“府”的项目太多了★◈，不符合中海的高端定位习惯）★◈。并且玖序系列成就了中海在2025年北京★◈、上海★◈、深圳3个一线城市的销冠开发商★◈。“玖序”系产品贡献了870亿业绩（玖序凭借过硬的产品力和优质的圈层氛围★◈，收获了不少忠实拥趸）★◈。玖序系列是中高密度的小高层和高层产品为主★◈。

　　在大家都以为★◈，中海以27.9%的溢价率拿下的★◈，楼面价突破10万元/平方米★◈，创下北京住宅用地单价之最的树村地块★◈，就是圆明玖序了★◈。好长一段时间★◈，他们内部都这么称呼★◈。结果来了一个更高档的★◈，“安澜”系★◈。

　　中海2025年在上海★◈、北京各推出1座“安澜”系产品（目标是通过“安澜”序列为营销持续赋能）★◈。玖序已经成为牛夫人★◈。安澜很明显是远高于玖序系列★◈。为了体现高端★◈，开发商也是精心打磨★◈，做精品的决心还是有的（各种宣传都犹抱琵琶半遮面的★◈，小的调整还是时不时的在进行中）★◈。定位是一城一座的顶级孤品理念★◈，更强调精神内核与人文关怀★◈。以低密度的洋房和小高层为主★◈。

　　“Ataraxia”源自古希腊最重要的哲学核心概念之一★◈，意为不受外界干扰的内心宁静状态★◈，数千年来★◈，西方文明都将此视为应对人生的美好向往★◈。结合圆明园四十景之安澜园★◈，“四宜书屋”的悠远文脉★◈，藏着四海之内★◈，江河之澜皆安的深厚意蕴★◈，是对天地和谐的敬畏★◈，亦是对人间安宁的寄寓★◈。结出了“安澜”（有一种融贯东西的味道★◈。关键项目就在圆明园的北侧）★◈。

　　当我们行走于世界★◈，阅尽都市的喧嚣与浮华★◈，踏遍山河的壮阔与苍茫★◈，终会在时光的沉淀中懂得★◈。真正的归属★◈，不在远方的追逐★◈，而在内心的丰盈（乾隆帝笔下的“安澜”是家国太平穿书肤滑娇软糯女配★◈，而我们普通人的“安澜”★◈，是卸下疲惫后的松弛★◈，是被温暖包裹的踏实★◈，是在纷繁世界里找到属于自己的“平静港湾”）★◈。

　　“安澜北京”既呼应了项目毗邻圆明园的皇家文脉底蕴★◈，也精准契合了塔尖人群对安稳★◈、静谧★◈、尊崇生活的追求★◈，量身定制的精神归属地★◈。

　　总之★◈：安澜北京的名字背后的故事满满★◈，符合中海两三年推出一个小甜甜的特性★◈，号称全球只打造九座的玖序系列高端盘还没收房★◈，就成第二梯队了（之前的三号院藏锋系高端豪宅的名号就只能在风中凌乱了）★◈，这次来了一城只有一座的安澜系列★◈，这次也确实把项目的定位向上拔高了一些（大家还臆想着玖序了★◈，直接拔高了大家的预期）★◈。属于全新的一个高端系品牌★◈，与上海徐汇滨江的地王“安澜上海”呼应★◈。针对的就是每个城市的塔尖客群（一直有一种神秘的面纱★◈，无沙盘★◈，无资质材料★◈，只靠PPT卖房★◈，神秘感拉满★◈。把有钱人的胃口提的老高了--难道是一种超越雷老板的营销模式★◈，更多时候是集团操盘★◈，确实最终方案没最经过集团最终定下来★◈，销售不都敢乱说）★◈。

　　目前是凭借概念的定位★◈，官方批复安澜北京拟售均价16.55万/平米★◈，最高18.7万/平米★◈、最高的总价接近7000万（北侧叠拼均价6000万★◈，平层均价2100万★◈，南侧洋房均价2200万左右）★◈。后续就看折扣力度和顾客愿下单情况了★◈。

　　综合对比★◈：单从名字看★◈，后来者的安澜北京定位还是高于海晏和臻澐★◈。和樾玉鸣★◈、和樾望雲只能是望其项背★◈。二手房的圆明天颂迎来了竞争对手了★◈。

　　整个地块呈现的是南北长条形分布的梯形地块★◈。地块分为南北两个区域★◈。占地面积★◈：3.97万平米★◈，产品设计有洋房★◈，有叠拼★◈，总规划16栋4-6层的低密建筑★◈，分南北两区布局★◈，总户数278套★◈。

　　南区规划为8栋低密洋房★◈，属于大平层★◈，主力户型建筑面积约为210平米至310平方米★◈。北区则规划为8栋叠拼产品★◈，面积段在350平米至480平方米之间★◈。这个楼栋相对的排布还是比较密集的★◈。

　　其中★◈，下叠产品涵盖1-2层及地下室★◈，上叠产品为4-5层并附带露台★◈。尤为特殊的是★◈，北区中间层还规划了全盘仅14套★◈、面积约370平方米的大平层产品★◈，这些户型的面宽达到26米★◈，提供了开阔的视野和采光★◈。

　　海淀对阳台的批复是严格限制的★◈，为了为地王铺路★◈，为了使得货如其价凯发★◈，这次算是批复了海淀第一个真阳台项目（当时想着宝山会上阳台★◈，结果宝山是飘窗赠送★◈，宝山的开盘没有大热到去化一半的成绩★◈，安澜北京就有了阳台的安排★◈，因此未来海淀逐步也向朝阳化★◈，丰台化--阳台有了第一个★◈，后面为海开的0702地块争取阳台提供了借口）★◈。

　　总之★◈：安澜北京在地块位置上算不错的★◈，但是在地块的特性上★◈，算一般（长条形布局）凯发★◈，安澜北京比臻澐和海晏的地块方正度★◈，集中度方面还是差一点★◈。先天不足★◈，后天来补★◈。下面就看品质了（臻澐和海晏是容积率2.4的高层为主★◈。而安澜北京市容积率1.4的低容积率洋房布局）★◈。

　　安澜北京与圆明天颂相比较★◈，方正度都有不足★◈。南向宽度方面圆明天颂优于安澜北京★◈，但是在北侧的收尾区域★◈，圆明天颂不仅有酒店占地★◈，还有清真寺和商业分流地块★◈，使得地块西北侧缺少了一个角★◈。相对比安澜北京北侧是被道路的走向收窄了一些★◈。都是并排式★◈，低密度洋房设计★◈，综合对比基本打个平手（虽然这两个盘的容积率比较低★◈，但是楼栋也限高★◈，导致排布相对都比较密一些）★◈。

　　目前板块与中海安澜北京能直接对比★◈，构成竞争关系的三个盘★◈，分别是朱房四街的臻澐★◈、海晏和树村的二手房圆明天颂★◈。

　　①★◈、这里的拍地从2004年海开上一家公司低价拿地★◈，捂地至2020年转让至海开（代价是1.23亿元拿到穿书肤滑娇软糯女配★◈，持地公司的60%股权★◈，楼面价大致6万/平米）★◈，2025年元旦后开拍的臻澐和海晏绝对耀眼的星★◈，楼面价一个比一个高（臻澐楼面价8.92万/平米★◈，海晏楼面价达到9.5万/平米）★◈。时隔3个多月★◈，树村中海安澜北京的楼面价冲到了10.23万/平米（溢价达到27.93%★◈，创北京楼面价新高）★◈。

　　②★◈、地块的规模★◈，圆明天颂更大一些★◈，臻澐★◈、海晏和安澜北京相差不是很大★◈。圆明天颂的容积率最低（容积率1.1★◈，238户★◈，190平米-290平米的大平层）★◈，其次是中海安澜北京（容积率1.6★◈，278户★◈，210-370平米★◈，310-375的叠拼）★◈，4-6层的洋房★◈。这两个盘的总价基本在2500万-6000万之间★◈。得房率基本在90%上下★◈。指导单价基本在16万/平米左右（圆明天颂当年的折扣力度也比较小★◈，接下来就看安澜北京的折扣力度了）★◈。

　　臻澐和海晏是容积率2.4的小高层社区（8-15层）★◈，分别是430和560户住户的社区★◈。臻澐和海晏的面积段进行了错位布局（臻澐偏小134平米-275平米★◈，海晏偏大183平米-340平米）★◈。得房率基本在83%左右★◈。这四个改善盘的梯户比和楼层高相差不是很大（2.9-3.6米之间徘徊）★◈。虽然这两个盘批复的单价12-16万/平米（臻澐比海晏低一些）★◈，但是实际销售过程中都还是有一定的折扣★◈，特别是臻澐的诚意还是比较足的★◈。

　　四个盘按照总价划分★◈，明显分成臻园和海晏是一档（总价1300万-4000万）★◈，安澜北京和圆明天颂是一档（总价3000万-6000万）★◈，臻澐和海晏的大户型与安澜和圆明天颂的小户型有一定重合★◈。

　　③★◈、这四个盘的物业费相差不是很大★◈，虽然中海宣传的物业维护的范围和力度非常广（除了住宅★◈、商业★◈、酒店等项目外★◈，为深圳湾口岸★◈、国家游泳中心等机构提供高品质物业服务★◈，是13个香港政府机构“御用管家”★◈，超1/5世界500强公司指定物业服务商）★◈，但是基本费用在10元/平米左右★◈。未来的物业维护也相差不会太大★◈。

　　但是停车位就相差比较大了★◈，臻澐的属于正常1:1.2的标准配置★◈。而海晏★◈、圆明天颂和安澜北京相对比较充足一些（达到1:1.6★◈，甚至安澜北京达到★◈：1:2）★◈。

　　目前小区的大门的效果已经做出实物来了★◈，借鉴巴黎丽兹酒店★◈，主入口通过挑檐与景墙的设计强化归家仪式感★◈。由于小区的容积率限制★◈，楼高的限制★◈，导致楼栋布局较密★◈，因此在楼栋之间的大门就没办法做成大面宽★◈，气势恢宏的感觉了★◈。其次楼栋是4-7层★◈，因此大门没法做成更高的效果（挡楼栋的视野和采光）★◈，只能做成又矮又小的效果★◈。

　　排场没了★◈，就从精细度入手★◈，圆弧形的金属+玻璃造型的突出屋顶★◈，带弧度的大门两侧★◈，采用的是白色奢石★◈。其次大门两侧珍贵树种白蜡★◈。看似小巧一些★◈，但是设计感十足（整体是一个打开的圆弧★◈，高低错落配置）★◈。

　　综合对比★◈：在气势和精致度上★◈，四个盘的大门★◈，海晏绝对是拔得头筹（建发不愧是买大门★◈，无论是故事★◈，还是气势恢宏★◈、还是细节精致度遥遥领先）★◈。其次是臻澐凭借大的地块和楼栋之间的距离★◈，气势上超越安澜北京和圆明天颂★◈，但是在设计理念★◈、细节上★◈，安澜北京还是值得肯定的★◈，就是气势上比圆明天颂还要弱一些★◈。

　　安澜北京的园林规划紧扣其“安澜”主题★◈。社区的园林采用了中式的风格★◈，项目由于地块的限制★◈，影响了园林的发挥★◈，社区内部几乎没有可以打造集中式园林的空间★◈，因此社区采用南北分区设计★◈，分别在南北区之间打造了两个下沉庭院★◈，并且与景观通过景观连廊衔接起来★◈。楼间距最窄的地位只有18米左右（很难避免对视感★◈，对于顶级豪宅来说也是一种缺憾★◈。安澜上海★◈，花园浮岛全景舱★◈、整层架空★◈、超级界面★◈、垂直山林景观★◈、阳光车库……简直是下一个时代的产品★◈，比较超前）★◈，安澜北京的价格达到了安澜上海★◈，但是品质基本是上海的减配版★◈。

　　复刻了颐和园九处大“园中园”的精髓★◈。运用了十二项非遗技艺用于建筑的细节之处（錾刻★◈、彩绘★◈、木雕★◈、石刻等）★◈。主要体现

　　这里复刻了颐和园霁清轩的紫藤长廊★◈，行车了小区的长廊★◈，其次是恭王府的万福水景★◈。故宫绛雪轩的海棠春雪★◈，这里还有带有彩绘的长廊★◈。按照圆明园兰亭曲水的风格打造的小区聊天处★◈。小区内百万对节白蜡★◈，整块石头做成的白玉雕刻穿书肤滑娇软糯女配★◈。

　　小区内部有2800平米的下沉会所★◈，这路囊括25米恒温泳池★◈、私人宴请厅★◈、藏书阁★◈、禅意茶室★◈、艺术沙龙★◈、恒温酒窖★◈，甚至红酒雪茄品鉴区多维高端会所★◈。

　　总之★◈：在园林方面★◈，虽然安澜北京也非常用心了★◈，故事满满★◈，但是受限于地块的特征★◈，无法集中式布局集装式园林区域★◈，因此相对比较分散★◈。与海晏★◈、臻澐和圆明天颂相比起来★◈，就显得有些捉襟见肘★◈。豪华度海晏算是NO1的存在★◈。其次臻澐和圆明天颂凭借集中式形成各自的特色★◈。在会所方面★◈，安澜北京2800平米（臻澐会所面积1900平米★◈。圆明天颂会所面积2500平米）★◈，但是海晏实现3600平米超越安澜北京不少★◈。

　　建筑的外观★◈、室内是现代的轻法式宫廷风★◈。洋房带50cm进深的阳台（这在海淀是独一份★◈，算是开了先和）★◈，叠拼5.8米挑空送一半面积★◈。北区和南区的外立面还是做了一些区分★◈。北区的叠拼外立面采用的是玻璃幕墙★◈、铝板与天然奢石相结合的材料搭配★◈，顶部与圆明园相呼应的的新中式坡屋顶★◈。

　　安澜北京作为海淀区第一个明确带有阳台设计的项目★◈，值得大家关注★◈。根据北京市“好房子”政策（进深不大于1.8米的阳台）★◈。这个是不能封闭的错层阳台★◈，可完全不计算容积率★◈。

　　综合对比★◈：楼栋的外立面安澜北京也是采用了法式风格★◈。玻璃+石材+独特的斜坡屋顶★◈。但是整体与海晏比起来★◈，稍微差那么一丢丢味道★◈。与圆明天颂相比★◈，不相上下★◈。比传统大面积玻璃外立面的臻澐又多了一些多样化的设计感在其中★◈。

　　近期★◈，全国各地至少有超过30个城市密集抛出大额购车补贴★◈，为年末车市注入强心剂★◈。今年9-11月★◈，国内乘用车市场呈现罕见横盘走势★◈，11月更是迎来8%的同比跌幅★◈，打破多年来年底消费升温的规律★◈。

　　CCTV国际时讯消息★◈，据美国哥伦比亚广播公司记者刚刚在社交媒体发文称★◈，有美国官员透露★◈，美国总统特朗普已下令对委内瑞拉境内目标实施打击★◈，包括军事设施★◈。帖文称★◈，“此举标志着特朗普政府于周六凌晨升级了对马杜罗政权的施压行动★◈。

　　一名商贩将三轮车停在路边★◈，车上绑着一大串等待售卖的气球★◈，一过路男子突然用打火机将气球点燃★◈，瞬间所有气球均被烧毁★◈。近日★◈，这危险的一幕引发网友关注★◈。视频截图“当时把附近的人吓了一跳★◈，好在没人受伤★◈。

　　部分原价99元的单只款式甚至已经跌破原价凯发★◈，在闪购里最低只卖到82元★◈。在闲鱼★◈、千岛★◈、得物等平台★◈，Labubu的挂牌数量明显增多★◈，但成交价格却在同步下移★◈。

　　一辆小车正停在路口等红灯★◈，突遭后方一辆营运大货车猛烈追尾★◈，巨大撞击力致小轿车原地旋转180度★◈，大货车则失控冲入路边田间★◈。

　　“羞耻症”到底从何而来？它为何会引发无数网友情感共鸣频频成为爆款话题？知羞耻和“羞耻症”对于一个人的影响有何不同？广东省心理咨询师协会寇觉中会长带你一起来打破打败“羞耻症”魔咒你有“羞耻症”吗？

　　“玻璃确实是发生了撞击★◈，已经裂透了”★◈，央视披露★◈：从发现裂纹到任务成功★◈，我国首次应急发射都经历了什么

　　2025年11月25日12时11分★◈，神舟二十二号飞船在我国酒泉卫星发射中心顺利发射升空★◈，经过约3.5小时后★◈，成功对接于中国空间站天和核心舱前向端口★◈。

　　1月2日★◈，“最快护士”张水华宣布★◈，已辞去福建省附一医院的工作★◈。视频中★◈，张水华说:“非常感谢大家的支持与鼓励★◈。

　　上图是清光绪年间出版的香山县志★◈，关于香山县唐朝时期人物的记载★◈。本人根据县志记载★◈，复述相关内容★◈。郑愚是唐代广州香山（今中山）人（《新唐书·卷一百七十八·郑愚传》“广州香山人”）★◈。凯发K8官网入口★◈！凯发天生赢家一触即发首页★◈！凯发首页官网登录★◈，k8凯发天生赢家一触即发★◈。极简法式★◈！k8凯发娱乐